Wycena i pośrednictwo

Marta Wojcieszkiewicz

ul. Warszawska 11

05-555 Tarczyn

 

ul. Branickiego 11/189

02-972 Warszawa

 

tel.: (+48) 669 246 618

email: wipmw@wipmw.pl

Operaty szacunkowe sporządzane są na podstawie obowiązujących przepisów prawa:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (z późn. zm.)

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (z późn. zm.)

 

W zależności od celu wyceny do sporządzania operatów szacunkowych zastosowanie mają następujące przepisy prawa:

  1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
  2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece;
  3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane;
  4. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków;
  5. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne;
  6. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn;
  7. Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości;
  8. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny;
  9. Inne.

 

Przy sporządzaniu operatów szacunkowych wykorzystywane są również:

  1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny - zgodnie z uchwałami Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych od 1 czerwca 2009 r. stanowiące obowiązkowe reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu przez rzeczoznawców majątkowych zrzeszonych w stowarzyszeniach tworzących PFSRM,
  2. Noty interpretacyjne - zgodnie z uchwałą Rady Krajowej PFSRM z dnia 9 grudnia 2008 r. obowiązujące od dnia 1 marca 2009 r.,

 

Dotychczasowe Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) wyd. VIII poszerzone, Warszawa 2004 r. – mające od 1 marca 2008 r. status tymczasowych not interpretacyjnych - wykorzystywane dobrowolnie przez rzeczoznawców majątkowych w całości lub części, w zakresie dobrej praktyki zawodowej.

 

Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości.

 

W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się m.in.:

  • określenia wartości rynkowej;
  • określenia wartości odtworzeniowej;
  • określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

  1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
  2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

 

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

 

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

 

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

 

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

 

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

 

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

 

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.